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【新屋觀點】解約潮來襲?淺談地上權的優缺點!

2017/05/27

新屋網新聞整理:鹿角爵

由於去年房市不振,且公告地價大漲30.38%,造成按公告地價計價的國有地上權案,租金連帶暴增,建商的地上權案紛紛提出解約申請,至5/15日止,已有7個個案提出中止申請,另有2案投資者前來口頭詢問,解約潮已然來臨,且之中有4案符合「可解約且可按比例退還權利金」的契約條款,預估國庫後續得吐回權利金,至少逾10億元!

究竟「地上權」訴求的是什麼呢?與一般房屋買賣有何不同?就讓我們稍稍探究一下其中的利弊吧!

 

◎地上權種類知多少?

從台北日勝生的京站案開始,台灣就吹起了一股地上權之風,所謂「地上權房屋」通常指的是購屋者僅有房屋所有權,無土地所有權,且房屋所有權有設定使用期限,期限屆滿,地主可無償收回。

「地上權房屋」又分為兩類:

1. 「地上使用權」:買屋不買地,可分割過戶,買方擁有建物權狀。

2. 「地上租賃權」:設定地上權的BOT案(如京站),既不買屋,也不買地,不可分割過戶,買方僅有類似建物使用權的憑證。

因此民眾在購置前把合約及種類稿清楚是很重要的!

 

◎淺談地上權的優缺點

設定地上權的住宅,對一些自備款不多,卻想居住在市中心的都會族來說,已成為購屋的新選擇,但如何投資,卻是一門新功課。

優點:

1. 一般來說,因為不含土地所有權,「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情,讓年輕族群、小資族群有機會能用比市價便宜一半以上的價格住進精華地段。

缺點:

1. 一般中古屋的貸款成數可達7成,部分新成屋更可達8成以上,但地上權房屋因無土地所有權,銀行若需要處分時會增加難度,貸款成數因此通常較低,可能降至5成左右,因此自備款會較一般購屋來的高。

2. 愈接近使用期限到期日,轉手價值愈低,房子愈住愈沒有價值。

 

◎地上權划不划算?投資、自住大不同!

1. 若以投資的角度來看,地上權並不是一個好的選項,除了貸款不容易、貸款成數低之外,僅有地上權基本上並沒有太多增值的空間。

2. 但以自住的方向出發,已有足夠的自備款或現金(不需申請太多貸款),且預計自己居住時間不高於此房屋使用權年限、未來不須留房子給後代、不再買賣房屋、不期待房市可能上漲,倒是可以接受,因為不用負擔太高的房價。

綜合之前提到的優缺點,在此提供一些簡單的分析與建議,而地上權的划算與否,就留待購屋者以自身不同的出發點去評斷了。

 

參考資料:

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1102583

http://news.pchome.com.tw/magazine/print/fi/moneyweekly/1349/125303040058881009002.htm

http://www.smartloan.tw/detail.jsp?coid=CO0000000000151

 

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